Seymaz-Sud, les enjeux d'un déclassement de terrains à Chêne-Bourg

Le 29 novembre, les Genevois se prononceront sur le déclassement de plus de 40'000 m² à Chêne-Bourg. Le projet prévoit notamment de transformer une partie du secteur Seymaz-Sud en zone ordinaire 3. Un choix qui soulève des enjeux en matière de densification, de prix des logements et d'aménagement du futur quartier. Explications.

À proximité de la gare de Chêne-Bourg, le secteur Seymaz-Sud fait l'objet d'un projet de densification depuis plusieurs années. Adoptée par le Grand Conseil en octobre 2025, une loi prévoit de modifier l'affectation de plus de 40'000 m², principalement situés en zone villas. Si la densification du secteur est envisagée de longue date, le choix du régime de zone fait débat.

Le projet initial prévoyait un déclassement en zone de développement 4A. Mais le Grand Conseil a finalement adopté, le 2 octobre 2025, une loi prévoyant la création d'une zone ordinaire 3.

Dans le détail, le projet concerne 41'392 m², dont 30'260 m² seraient affectés à la zone ordinaire 3, permettant notamment la construction d'immeubles d'habitation, de commerces et de bureaux. Une surface de 1970 m² serait destinée aux équipements publics et 9162 m² à la zone bois et forêts.

La zone villas au cœur de la densification

Le projet s'inscrit dans un contexte de pénurie de logements à Genève. La zone villas représente 46% des surfaces constructibles destinées au logement, mais n'accueille que 10% des logements et 13% de la population cantonale.

Depuis 2000, le déclassement de terrains situés en zone villas a permis la mise en chantier de près de 6'600 logements. Le potentiel théorique de densification de cette zone est estimé à quelque 34'000 logements supplémentaires à l'échelle du canton.

Un déclassement aux règles différentes

Le choix de la zone ordinaire constitue l'un des principaux points de désaccord autour de la loi.

En zone de développement, l'État encadre notamment les prix de vente et les loyers des logements. La législation genevoise prévoit également, selon les conditions applicables, des exigences concernant la réalisation de différentes catégories de logements, notamment des logements d'utilité publique.

En zone ordinaire, ces obligations spécifiques ne s'appliquent pas. Les logements peuvent être commercialisés aux prix du marché, sans quotas imposés de logements d'utilité publique.

Les partisans de la loi estiment que ce régime permettrait de faciliter la réalisation de logements, après plusieurs années de discussions avec les propriétaires du secteur. Les opposants considèrent, de leur côté, que le déclassement en zone ordinaire réduirait les possibilités de contrôle public sur les prix et les catégories de logements construits.

Un quartier qui reste à planifier

Le déclassement ne constitue pas une autorisation de construire. Il modifie l'affectation des terrains, mais les futurs projets devront encore obtenir les autorisations nécessaires.

La question de l'aménagement du quartier fait également débat. En zone de développement, un plan localisé de quartier (PLQ) permet notamment de définir l'implantation des bâtiments, leurs gabarits, les accès et les espaces publics. En zone ordinaire, l'élaboration d'un tel plan n'est pas obligatoire.

Parallèlement à l'adoption de la loi, le Grand Conseil a toutefois voté une motion invitant le Conseil d'État à élaborer un PLQ couvrant l'ensemble du périmètre. Cette démarche vise à assurer une planification coordonnée du secteur.

Le financement des équipements publics constitue un autre point de divergence. En zone de développement, une taxe d'équipement contribue notamment au financement des infrastructures communales. Ce mécanisme ne s'applique pas de la même manière en zone ordinaire.

Que se passera-t-il après la votation ?

La loi adoptée par le Grand Conseil le 2 octobre 2025 fait l'objet d'un référendum ayant abouti. Les Genevois devront donc se prononcer sur cette modification des limites de zones le 29 novembre.

En cas d'acceptation, le déclassement prévu par la loi pourra entrer en vigueur. Les futurs projets de construction devront néanmoins respecter les procédures applicables et obtenir les autorisations nécessaires.

En cas de refus, la loi ne prendra pas effet et le secteur conservera son zonage actuel. Un nouveau projet de déclassement pourrait toutefois être proposé ultérieurement.