Pourquoi la crise du logement continue à Genève
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Malgré une hausse des investissements dans la construction, Genève reste confrontée à une pénurie chronique de logements. Une étude met en lumière plusieurs particularités du marché immobilier genevois, notamment la longueur des délais pour obtenir un permis de construire.
Trouver un appartement à Genève relève souvent du casse-tête. Les annonces partent vite, les loyers sont élevés et l’accès à la propriété semble hors de portée pour de nombreux ménages. Pourtant, les investissements dans la construction de nouveaux bâtiments ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie. Alors, pourquoi la crise du logement persiste? Une étude de l'institut d'économie appliquée CREA apporte plusieurs éléments de réponse.
Premier constat : la pénurie de logements ne date pas d'hier. Depuis le début des années 2000, Genève connaît un marché immobilier particulièrement tendu. Alors que le taux de vacance atteignait encore 1,65 % en 1994, il est tombé à 0,38 % en 2001, puis à moins de 0,20 % au milieu des années 2000. Malgré une légère remontée au cours des années 2010, il n'a jamais dépassé 0,54 % depuis 2001. En 2026, seuls 0,31 % des logements étaient vacants, selon l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Autrement dit, à peine trois logements sur mille étaient disponibles à la location ou à la vente. Un niveau toujours très inférieur au seuil de 1,5 % utilisé à Genève pour déterminer si le canton se trouve en situation de pénurie.
Les permis de construire en question
Les investissements dans la construction sont pourtant importants. Entre 2013 et 2023, les dépenses consacrées à la construction de nouveaux bâtiments sur le territoire genevois sont passées d'environ 1’900 à plus de 3’700 francs par habitant. Ces montants, qui comprennent les investissements publics et privés et ne concernent pas uniquement les logements, placent Genève au 4e rang suisse selon l'étude CREA.
Mais ces investissements ne se traduisent pas immédiatement par de nouveaux logements disponibles. L'étude met notamment en évidence la longueur des procédures d'autorisation. Genève est le canton le plus lent de Suisse pour délivrer des permis de construire, avec un délai médian de 369 jours en 2024. À titre de comparaison, ce délai est d'un peu plus de 100 jours dans le canton de Vaud. Genève affiche également un délai supérieur de près de cinq mois à celui de Fribourg, avant-dernier du classement.
Et l'obtention d'un permis ne constitue qu'une étape. Entre la planification d'un projet, les procédures administratives, les éventuels recours, les travaux et la livraison des appartements, plusieurs années peuvent s'écouler avant que de nouveaux logements soient disponibles.
La construction se poursuit néanmoins. Selon l'OCSTAT, le canton a enregistré un gain net de 3’334 logements au cours des douze mois précédant la fin juin 2026, soit une hausse de 62 % par rapport aux douze mois précédents. À cette date, 7’526 logements neufs étaient encore en construction.
Des loyers parmi les plus élevés de Suisse
La rareté des logements disponibles s'accompagne de prix immobiliers élevés. En 2023, le loyer net moyen atteignait 20,80 francs par mètre carré et par mois à Genève, soit environ deux francs de plus que dans le canton de Vaud.
L'accès à la propriété est également difficile. Selon l'étude CREA, un appartement de 100 m² coûtait environ 1,8 million de francs à Genève en 2025, contre quelque 1,2 million dans le canton de Vaud. Seul Zoug affichait des prix encore plus élevés pour ce type de bien.
Des réserves foncières encore disponibles
Le CREA relève toutefois que Genève dispose encore de réserves de terrains constructibles. En 2022, les zones à bâtir non construites représentaient 23,9 m² par habitant dans le canton, contre 19,3 m² à Zoug et 13 m² à Zurich. Genève se classait au 14e rang suisse pour cet indicateur.
Ces réserves, légèrement inférieures à la moyenne nationale, constituent un potentiel de développement. Leur existence ne signifie toutefois pas que ces terrains puissent accueillir immédiatement de nouveaux logements. Leur mobilisation dépend notamment de leur affectation, des projets d'aménagement et des procédures nécessaires à leur réalisation.
